Цените на имоти в Париж бележат стабилен ръст

Снимки: Владимир Йосифов, BriagNews

Предградие на Париж

Люксембургската градина, Париж

Цените в Париж са космически за българите

Добра сграда в добър район на Париж

Изваждане на мебелите от апартамент, който ще се продава.
Практиката в Париж е апартаментите да се продават необзаведени.

Ред шосе .
Така се наричат партерните апартаменти с входна врата към улицата.

Анастасия Станишева , ceb.bg :

Цените на жилищата в Париж са скочили с 60 % за последните 10 години. Това е стабилен ръст, дори в години на криза. Това показва статистиката на френски нотариуси. За последните 50 години средната цена на апартамент във френската столица е нараснала 26 пъти.

Някои френски експерти прогнозират спад в цените на имоти в Париж около 30% през следващите 5-7 години.
Прогнозата на брокер Владимир Йосифов от БРЯГ ИМОТИ обаче е различна. Според специалистът милиони французи занапред ще купуват имоти със спестяванията си.

Причина за това е тяхната несигурност, че пенсионната система ще оцелее при непрестанния наплив на имигранти от бившите колонии и от Северна Африка. След пенсионирането си, собствениците ще продават своите жилища в столицата и ще отиват да живеят спокойно в село до океана или до ривиерата. Френската провинция е добро място за живот, подчертава брокерът.

България е франкофонска държава, но засега не се наблюдава тенденция младите българи да искат да учат във Франция, споделя Йосифов. Френският културен институт в София предлага изключително добри условия за образование на българчета – стипендия, общежитие и въпреки това няма много желаещи.

Но, ако все пак децата или внуците ви искат да заминат да учат и живеят във Франция и при положение, че имате добри доходи, вероятно ще искате да ги осигурите с имот. В случай, че желаете да купите жилище във Франция, е важно да знаете следното: обяви на добри имоти ще намерите във вестник “Фигаро”. Може да се абонирате за нови обяви и в сайтовете за имоти, съветва брокерът.

Ако имате достатъчно пари за покупка на апартамент в брой, вашата банка ще определи член на екипа, който да ви помага при изготвяне на данъчен план за следващите години и предаване на коректно попълнена данъчна декларация. Ако пък сте взели жилището със заем, е добре да предвидите пари за абонамент на финансов съветник.

В Голям Париж живеят над 12 милиона французи, чужденци, студенти, туристи и нелегални имигранти. Въпреки кризите, заможни хора от цял свят ще искат да наемат или да купят жилища в добър район на френската столица, прогнозира Йосифов.
Районът определя цената, а не площта или плочките в банята, допълва експертът.

 

Владимир Йосифов 

маркетинг и реклама на имоти

Ипотека върху ипотека – риск или спасение - част 2

Снимка: Владимир Йосифов, BriagNews

Втората ипотека не е обикновен кредит, а спекулация, твърди брокер Владимир Йосифов от „Бряг имоти“

 

Предлаганата услуга „втора ипотека“ не е подкрепена с подходящи кадри, както обичайно се случва в България, коментира брокер Владимир Йосифов от „Бряг имоти“.

Изграждането на пазара изисква бързина за завземане на всяка ниша и на всяка цена, а това, според експерта, означава изграждане на бизнес със служители, които нямат страх от законите.

Втората ипотека не е обикновен кредит, а спекулация, заявява Йосифов. Рискът е огромен и затова експертите, учредяващи тази ипотека, не трябва да бъдат обикновени банкови служители, каквато е практиката при нова ипотека.

Брокерът е на мнение, че втората ипотека е бизнес за рисков капитал и затова лихвите са по-високи. Но ако експертите са наясно с работата си, втората ипотека може да е много печеливш бизнес. За получателите пък втората ипотека е удобна, защото бързо получават свежи пари в брой.

В България все още е практика да се свързва втората ипотека за погасяване на първия ипотечен кредит, отбелязва специалистът. По света втората ипотека може да се ползва от коректни кредитополучатели за всяко нещо, изискващо бързо плащане.

Втора ипотека не се прави на всеки клиент на банка и за всеки имот, предупреждава Йосифов. Тя се учредява само за хора с доказани стабилни доходи и добро кредитно досие.

Първата ипотека е първа по право, пояснява Йосифов. Докато не се изплати тя, не се очаква изплащане на втората ипотека. Важно е вложителите да се замислят дали са съгласни банката да рискува парите им във втори ипотеки.

Но престъпната небрежност на стотици банкови служители води до сериозни грешки, дори и да не става подкуп от получателите на кредит (нова и втора ипотека), твърди брокерът. Проблемът се корени във факта, че в България не се обсъжда кой има право да учредява втора ипотека и затова се създава възможност за корупция.

Втора ипотека е, когато собственикът е кредитополучател чрез учредена ипотека и иска бързо пари в брой чрез учредяване на втора ипотека върху даден имот от банка или друг източник.

Не е втора ипотека, ако собственик на имот продава имота си и купувачът на имота се съгласява да изплати ипотечния кредит на продавача и банката вдига ипотеката над този имот, разкрива брокерът. За купувача на имота това е нова ипотека (за този имот) или с други думи – купил е ипотеката на продавача. В този случай няма втора ипотека.

Разликата е много голяма и рискът не е по-висок, както би бил при втора ипотека, смята Йосифов. Затова такива ипотеки се учредяват не от специалисти в рискови сделки, а от служители в съответния банков клон. Важно е обаче банковите служители да проверяват дали имотът си заслужава парите. Ако имотът няма качества, кредитът е рисков за втората банка (новата ипотека).

Изразът „втора ипотека“, вместо нова ипотека се налага от некоректни служители, за да заблуждават клиентите на банките, в които работят. Така те или договарят по-добри условия за банката, или получават подкуп, за да учредят втора ипотека (която всъщност е нова ипотека).

Някои служители използват липсата на подготвени кадри и източват банката и парите на вложителите като учредяват втори ипотеки на хора, които са кредитни измамници. Това започва през 1994-1996 г. и продължава и до днес, разказва Йосифов. Според него в България няма политическа воля за прекратяване на кражби от влоговете.

Кредитите за едни всъщност са влогове за други, твърди експертът. По тази причина Йосифов не вярва скоро БНБ или парламентът да поискат от банките втората ипотека да се учредява от квалифицирани експерти с добро име и високо заплащане, които е трудно да се корумпират.

Държавата е длъжна да обясни ясни кои имоти колко струват, категоричен е експертът. Данъчните оценки в България са фалшиви и освен, че не носят солидни данъци, не дават и коректна информация за пазара на ипотеки.

Брокерът дава пример с Франция, където банковите експерти нямат право да получават подаръци от клиенти на банката или техни близки. В противен случай биват незабавно наказвани или уволнявани. Досега експертите на френските банки са имали право на заплата, бонуси и екстри, давани само от банката-работодател. Това са добри банкови практики и малко френски служители на банки ги нарушават, уверява специалистът.

Във Франция втора ипотека за добър имот може да се получи и извън банка при много добри условия. Брокерът смята, че в България скоро няма да стане ясно какви права и задължения имат банковите служители и затова ще има корупция при учредяване на нови и втори ипотеки.

Владимир Йосифов

маркетинг и реклама на имоти

В заключение Йосифов дава на хората няколко важни съвета:

1. Ако изплащате имот с ипотека, отделяйте по час-два всеки месец, за да следите информацията за кредитните институции. Така, ако/ когато ви се наложи да поискате втора ипотека, ще имате точна информация, дори ако сте говорили преди време с някои служители.

2. Ако купувате имот с учредена ипотека, уверете се, че продавачът е надежден човек и няма да открадне парите ви, както се случва понякога в България.

3. Ако вие сте човек с добро кредитно досие, не рискувайте имота, парите и доброто си име с учредяване на втора ипотека за рискови начинания. Грешката може да съсипе живота ви.

Очакваме Вашите въпроси и запитвания по казуси на pariteni@netinfocompany.bg. Ние ще търсим нужните Ви отговори и ще предлагаме ефективните решения според експертите в съответните области.

Ипотека върху ипотека – риск или спасение - част 1

Източник: Анастасия Станишева | pariteni.bg

По-ниска такса "вход" за наемателите

Снимка: Владимир Йосифов, BriagNews

Анастасия Станишева | pariteni.bg |

Справедливо ли е наемателите да плащат такси за вход в същия размер, както и останалите живущи в сградата? Отговорът е „не“.
Коректната практика е собственикът на жилището да плаща 50% от таксата „вход“, защото част от нея остава за ремонт на сградата, разкрива брокерът Владимир Йосифов от „Бряг имоти“.
Наемателят трябва да обясни това на своя наемодател и ако двете страни са в добри отношения, могат да се споразумеят.

Наемателят има право да отправи писмено искане към наемодателя на адреса за кореспонденция (ако имат такъв в договора за наем) за поемане на 50% от входната такса, защото в нея е включен и резерв за етажната собственост, обяснява експертът.

Ако наемодателят откаже да покрие 50% от таксата за входа (след писмено и аргументирано искане), наемателят може да плаща на етажната собственост само 50% до края на срока на договора, като обясни на касиера на сградата защо очаква документ за част от дължимата сума. В този случай наемодателят ще дължи 50% от таксата на етажната собственост.

Някои наемодатели не са в добри отношения с етажната собственост и дори може да не узнаят, че наемателят не плаща цялата сума. Едва когато наемателят напусне, етажната собственост ще поиска заплащане на дължимата сума наведнъж.

При положение, че в сградата има асансьор, няма как да се определи коя част от таксата е за саниране на сградата и коя е за поправка на асансьора при евентуална авария.

Общото събрание на етажната собственост определя размерът на таксата за жилища, офиси, магазини, заведения, работилници, паркоместа и гаражи. Ако наемодателят приема решението на общото събрание, е длъжен да плаща определената (с или без негово знание) такса.

Няма допустими или не размери, отбелязва Йосифов. Общото събрание дори може да приеме (за определен срок и при сериозни причини) размер на такса, която е много по-висока от средната за града.

Брокерът обяснява, че практиката в София е таксата да се плаща от наемателя, освен в случаите, когато:

–съсобствениците се договорят таксата да включва такса за поддръжка и охрана на общите части и натрупване на резерв за ремонти на покрива, саниране на сградата, създаване на градина в двора, създаване на паркинг в двора или друга обща инвестиция.

–наемодател и наемател се договорят в наемната цена да влизат и разходите за ТЕЦ (при спряно парно таксата се плаща), такса телефон (за да не се губи номерът), такса за СОТ, такса за портиер, такса за паркомясто и такса за входа.

По принцип наемателят няма право да присъства на общо събрание на етажна собственост, а когато това стане, е само като слушател, без право на глас. Може да коментира, ако му разрешат собствениците или пълномощниците им, уточнява Йосифов. Причината за това е, че той не е собственик, а не е добре чужд човек да чува какви разходи може да си позволят собствениците в сградата.

Владимир Йосифов

маркетинг и реклама на имоти

Брокер Емилиян Кърчев от „Ай Би Би Ес“ разяснява, че за определянето на такса „вход“ първо трябва да се изчисли колко са фиксираните и колко са плаващите разходи.

Фиксирани са:таксата за асансьора, заплататана чистачката, възнаграждението на касиера и домоуправителя и евентуално на портиера или охраната.

Променливи са: консумативите за почистването на входа, токът за общите нужди, токът за портиерното (ако има такова) и евентуално някакви текущи разходи.

Накрая се слагат и два лева за евентуален буфер за спешни и неотложни нужди. Целта на този буфер е постепенно да се събират пари за капиталови ремонти и да не тежи на хората. Това обикновено се прави след натрупването на определена база данни за определен период.

След като тези параметри са ясни, се пресмятат на  колко хора или апартаменти ще се разпредели сумата, която винаги е точна. На практика по-точен е методът за разпределение на апартамент, посочва специалистът, защото ако е на човек, трябва да се следи непрекъснато кой колко време пребивава. Законът за етажната собственост гласи, че ако не сте в апартамента, трябва да плащате половината такса.

Понякога обаче етажната собственост решава да се плаща не на апартамент, а на човек. Само и единствено чрез този метод могат да се образуват големи излишъци. Но ако трябва всичко да е точно, изобщо не трябва да е така, смята Кърчев. Навсякъде данъците се изчисляват върху площ от нотариалния акт. Тогава обаче не може да се образува по-голям излишък.

Решението на общото събрание може да бъде атакувано като се направи финансова ревизия и се изнесат резултатите на видно място във входа, коментира експертът. Ако и това не помогне, се пуска сигнал до общината за вземане на отношение. Следващата стъпка е районният съд.

Етажната собственост има абсолютно право да определя резерв. Но той трябва да е в определени граници (обикновено не повече от 700-800 лв. за една календарна година). Иначе трябва да се редуцира до тези граници. И задължително парите трябва да са в банкова сметка, за да се вижда кой, кога и колко внася и кой използва тези общи пари за лични нужди, когато му потрябват. Това е голямо удобство, твърди брокерът.

По начало разходите за едно жилище се плащат от ползвателя. Той трябва да заплаща и таксите за смет. Но данъкът за собствеността задължително се полага на собственика.

Наемателят има право да получава информация относно разходите на етажната собственост, най-малко по две причини – защото живеете в съответната етажна собственост и защото няма основание тази информация да е засекретена, освен личните данни на хората.

Добрите отношения между наемодател, наемател и етажна собственост са задължителни за всяка от страните. Затова всеки от тях трябва да се старае да постигне разбирателство с останалите и внимателно да преценява постъпките си.

Очакваме Вашите въпроси и запитвания по казуси на pariteni@netinfocompany.bg. Ние ще търсим нужните Ви отговори и ще предлагаме ефективните решения според експертите в съответните области.


Владимир Йосифов

15:43 | 15.04.2013 

damona София, България

"До "Брокер Емилиян Кърчев от „Ай Би Би Ес“. Моите уважения към Вас, но не сте много компетентен...
Броя апартаменти ли ще амортизира асансьора или броя на ползващите го?
Таксата за абонамент на асансьора се заплаща според брой обитатели, защото те го използват и амортизират ."

12:01 | 15.10.2012 

malinita София, България

"Мега дрън-дрън! Таксата вход се състои от кристално ясно обособени консумативни пера - поне при нас е така! А те са: за чистачка, за абонамента за асансьора - не за ремонтите - това е таксата, която се плаща за текущата поддръжка на асансьора и се плаща само от живеещите в апартаментите на тези етажи, на които не може без асансьор, за ток (за осветлението и за асансьора) и за касиер!
Ако има нужди от ремонти - парите се събират отделно!
Или се събират в отделна сметка! Таксата вход не е глобална сума. Не съм наемодател, но не виждам защо наемателят трябва да иска наемодателят да му плаща 50% от осветлението, почистването и въобще от консумативите!
При нас поне в таксата няма включен резерв за етажната собственост. Също така някои от включените пера са на човек - нито е редно, нито е логично от от апартамент, обитаван от един човек, да се иска същата такса като от апартамент, в който живеят 5 човека! Както за ток, така и за асансьор! Примерно!
А това: "И задължително парите трябва да са в банкова сметка" категорично изтреби рибата! Всичката! Внася касиерът парите в сметката, но гушва китката и после съседите му трябва да плащат данък наследство, за да могат да имат достъп до сметката, в която реално се държат техните пари! И това е неточно "за да се вижда кой, кога и колко внася и кой използва тези общи пари за лични нужди" - достъп до тази информация има САМО титулярът на сметката - тоест съответно касиерът. И да не говорим, че за всяка смяна на касиера тази сметка ще трябва да се преобразува или да се закрива и да се открива нова; за неудобствата - за заплащането на всички консумативи да се тича до банката,освен ако плащането не се уреди да става по банков път - обаче тогава все пак трябва да се тича до банката за извлеченията,за да се следи дали сметките не са надписвани,а има и някои неща,които не се плащат по банков път,а в брой! и т. н. Да;има и електронно банкиране,но има и опасност от хакерски намеси и няма гаранция,че ще бъде възприето от хората!

16:08 | 14.10.2012 

бий чорбата по главата България

"какви,такси,какви глупости? не разбрахте ли че всичко е бошлав и никой не може да задължи някой за нищо,защото когато собствениците са станали такива,уславията са били други.Все едно да ти нося всеки ден мляко пред вратата и да ти искам пари за него,а ти не си ми го поръчвал...)))

21:25 | 13.10.2012 

BenZin България

"Естествено, че такса смет би трябвало принципно да е за сметка на наемателя, доколкото той ползва имота, съответно си изхврля боклука, по презумпция в БГ при отдаване на имот - жилище, наемодателят в наемната цена е вкл. и разхода си за такси и данъци, зтова и наемателят не праща таксата смет, но това епо подразбиране, ако не са са уговорли друго, но при офсиите и магазните не е така във всички случаи, там освен наема има и такса поддръжка, в която са вкл. всички оперативни разходи, вкл. такса смет.
А в закона за уавление на ет.собственост, ЗУЕС, по отношение примерно на жилищата много ясно е определено, че има 2 фонда, които се попълват чрез вноските на ползватли, наематели и собственици. Едно фонд управление и поддръжка, друго е фонд ремонт и т.н. Логиката е много ясна, разделяне на оперативните от капиталовите разходи, наемателят си поема асансьора и тока за входа, а собственика ремонта на покрива и т.н."

18:30 | 13.10.2012 

VladimirYosifov София, България

"Г-н Кърчев, Вие сте прав и такса смет все по-често се плаща от наемателите / поне част от таксата / .
Поздрави !

---