Метрото и продажбата на имоти в София

Коментар на Владимир Йосифов за влиянието на метрото върху продажбата на имоти в София

DeZona  е Общество на българските архитекти и дизайнери. Новини, коментари, интервюта от света на архитектурата, дизайна и мебелите.
Интериорен дизайн, интериори и проекти на къщи, кухни, бани. Архитектурни изложения и конкурси.

Метрото е най-предпочитаният градски транспорт от софиянци.
Бързо, безопасно, удобно придвижване, независещо от метереологичните условия и трафика в града - как да не се възползваш?!
Но всъщност метрото е явление, което цялостно промени навиците на столичани, а силата му на въздействие ще нарастне още повече съвсем скоро.
Защо ли?! Защото откриването на Втори метродиаметър наближава и вече до наистина голяма част от София ще може да се стига с метро. Това е една много добра новина както за гостите на града ни, така и за нас - жителите.
Наскоро коментарът на един наш читател ни накара да се замислим за една друга роля на метрото, която косвено повлиява на развитието на София.
Ето каква е гледната точка на Владимир Йосифов...

София е столица на малка и бедна държава, което предопределя бюджета на Общината. Първите години експлоатация на метрото и разширението му съвпаднаха с кризата, което се отразява на пазара на имоти. Прогноза би трябвало да се прави след отчитане на усилията на Кметството на София за подобряване качеството на живот в някои райони, където скоро няма да има метростанция. При изготвяне на прогноза е важна позицията на МВР и възможността да се охраняват цели квартали, далеч от Центъра на столицата.

Разглеждам метрото в София като основен Булевард в голям български град. В зависимост от доходите си хората искат да живеят на Булеварда, по-заможните в централната част, а по-скромните – в края, но пак на Булеварда. Адресът на жилището или офиса показва стандарта на живот. Няма значение дали е собствен или нает имот. Адресът е като dress code . Както оглеждаме с интерес модните линии и аксесоари, за да се ориентираме при среща с приятели, колеги и клиенти, така разглеждаме и адреса, написан на визитката, на профила в интернет или посочен в CV.
Тази есен би трябвало да ползваме и новия Втория метродиаметър, който е от кв. Надежда, през Централна гара и Централна автогара до Лозенец. От есента на 2012 година очаквам да се промени търсенето на имоти под наем. По време на криза пазарът се определя от наемателите, а не от продавачи и купувачи. Наемателите могат бързо да вземат решение и със загуба до един месечен наем за комисионни и преместване да наемат жилище в каре близо до метростанция. Отливът от наематели ще свали цените на имоти в райони на столицата, където скоро не се очаква рязко повишаване качеството на живот. Всяко семейство, което увеличи доходите си ще напуска квартали като Красна поляна, Овча Купел, Славия, Манастирски ливади, Витоша, Малинова долина, Слатина, Оборище, Суха река, Левски, Хаджи Димитър, Орландовци и други.
Нека не забравяме, че метрото е най-охраняваният начин за транспорт, което го прави предпочитан от ученици и студенти. Това ще натежава при избор на квартал и каре за жилище на всяко семейство с добри доходи. Пазарът на имоти се определя от заможните хора, а не от бедни и безработни. Метрото трайно променя цените на имоти и разделя имащите малко от имащите повече. В един и същ район хората ще усетят голямата разлика според близостта до метростанция. Колите на паркинга пред блока, продуктите в магазините и заведенията в близост до метростанция ще са резлични от тези далече от метростанция.
Има фактор, който е подценяван от анализаторите . Софиянци се научиха да почиват в парковете на София. Почивката в парка днес е различна от разходка преди години. В Южен парк всеки ден може да видите хора, които прекарват свободното си време с любимите си хора, с приятели, съседи или колеги. В Южен парк вече има места за празнуване на рожденни дни на деца. Представете си колко желана ще е комбинацията от добро жилище с паркинг или гараж, метростанция и парк.
Лозенец и Хладилника ще привличат хиляди наематели от иначе добри райони като Манастирски ливади, Гоце Делчев, Борово и други .С пускане на метростанция Джеймс Баучър квартал Хладилника става много силен конкурент на добри райони без метростанция наблизо. Метростанция Свети Наум ще направи Долен Лозенец предпочитан район за семейства с деца. Метростанция НДК ще увеличи търсенето на жилища в района на НДК, което ще се отрази на улиците между бул. Витоша и ул. Граф Игнатиев и между бул. Витоша и бул. Христо Ботев / бул. Прага.
Булевард Витоша ще настигне и може да надмине ул. Съборна по цени и наеми. Всички разумни хора са наясно, че колкото и да се увеличават цените на горивото задръстванията няма да намалеят защото живеещите далече от метростанция ще отделят повече пари от семейният бюджет за да отидат на работа. Все повече младите хора ще наемат жилище и ще се радват на живота си, вместо да се молят за ипотечни заеми и да живеят 20-25 години заробени като родителите си.
Да, във всички райони на София има автобуси, тролейбуси и трамваи, но те са зависими от трафика и задръстванията. Освен това, пътуващите с градски транспорт са различни. Хората, които живеят близо до метростанция, вече искат да : закусят, пият кафе, гримират се, учат, работят, говорят по телефона, пишат в интернет, докато пътуват...Ползващите метро са хора, които живеят различно от пътуващите с автобус 120. Скоро в София няма да има „уличен" градски транспорт, който да осигурява комфорт на пътниците, съизмерим с подземния и това ще определя търсенето на имоти в близост до метростанция.
Според Кметството на София с метрото пътуват няколко стотин хиляди всеки ден. Това е изумителна, бърза и тиха промяна в начина на живот на софиянци.

Генерална схема за развитие на линиите на метрото съгласно Общия устройствен план на София

Каква би била причината за бавната промяна на цените в райони в които няма метростанция наблизо?
Голяма част от собствениците имат ипотека, което им пречи да продадат апартамента си. В същото време наемите в тези райони ще паднат и ще става все по-трудно да дадат апартамента си на добър наемател без основен ремонт и ново обзавеждане.
Печалбата от наем се определя не на месец, а в края на договора. При изнасяне на наемателя и ремонтиране на жилището и след анализ на разходите за неплатени сметки и потрошени мебели, оборудване и вноски за ремонт и саниране на етажната собственост става ясно, че доходът от наем за периода на договора може да е много по-малко от очакваното за периода. Това е причината в Европа рентиери да бъдат заможни хора, които искат дългосрочни договори за наем.
В София, преди метрото, не се отглеждаха хора, които да купуват апартаменти за даване под наем, защото те искат добро управление на града, което да им гарантира повишаване цената на добрите имоти и възможно най-високи доходи от наем. С пускане на метрото Кметът на София е принуден да работи за качество на живот. До няколко години Кметството на София ще бъде принудено да повиши данъчните оценки на апартаментите в близост до метростанция, което ясно ще покаже кои райони имат потенциал и кои ще чакат по-добри времена.

Според мен площад Гарибалди ще покаже каква ще бъде промяната в центъра на София след ремонта на бул. Витоша и пускане на метростанция НДК. Ул. Иван Денкоглу ще стане връзката между трамваи и метро. Вижте колко пари бяха инвестирани на пл. Гарибалди през последните седмици.

Очакваме вашите коментари и прогнози в специалната ни тема, посветена на метрото, във forum.dezona.com.