Показват се публикациите с етикет pariteni.bg. Показване на всички публикации
Показват се публикациите с етикет pariteni.bg. Показване на всички публикации

четвъртък, 25 октомври 2012 г.

Ипотека върху ипотека – риск или спасение - част 2

Снимка: Владимир Йосифов, BriagNews
Втората ипотека не е обикновен кредит, а спекулация, твърди брокер Владимир Йосифов от „Бряг имоти“
 
Предлаганата услуга „втора ипотека“ не е подкрепена с подходящи кадри, както обичайно се случва в България, коментира брокер Владимир Йосифов от „Бряг имоти“.
Изграждането на пазара изисква бързина за завземане на всяка ниша и на всяка цена, а това, според експерта, означава изграждане на бизнес със служители, които нямат страх от законите.
Втората ипотека не е обикновен кредит, а спекулация, заявява Йосифов. Рискът е огромен и затова експертите, учредяващи тази ипотека, не трябва да бъдат обикновени банкови служители, каквато е практиката при нова ипотека.
Брокерът е на мнение, че втората ипотека е бизнес за рисков капитал и затова лихвите са по-високи. Но ако експертите са наясно с работата си, втората ипотека може да е много печеливш бизнес. За получателите пък втората ипотека е удобна, защото бързо получават свежи пари в брой.
В България все още е практика да се свързва втората ипотека за погасяване на първия ипотечен кредит, отбелязва специалистът. По света втората ипотека може да се ползва от коректни кредитополучатели за всяко нещо, изискващо бързо плащане.
Втора ипотека не се прави на всеки клиент на банка и за всеки имот, предупреждава Йосифов. Тя се учредява само за хора с доказани стабилни доходи и добро кредитно досие.
Първата ипотека е първа по право, пояснява Йосифов. Докато не се изплати тя, не се очаква изплащане на втората ипотека. Важно е вложителите да се замислят дали са съгласни банката да рискува парите им във втори ипотеки.
Но престъпната небрежност на стотици банкови служители води до сериозни грешки, дори и да не става подкуп от получателите на кредит (нова и втора ипотека), твърди брокерът. Проблемът се корени във факта, че в България не се обсъжда кой има право да учредява втора ипотека и затова се създава възможност за корупция.
Втора ипотека е, когато собственикът е кредитополучател чрез учредена ипотека и иска бързо пари в брой чрез учредяване на втора ипотека върху даден имот от банка или друг източник.
Не е втора ипотека, ако собственик на имот продава имота си и купувачът на имота се съгласява да изплати ипотечния кредит на продавача и банката вдига ипотеката над този имот, разкрива брокерът. За купувача на имота това е нова ипотека (за този имот) или с други думи – купил е ипотеката на продавача. В този случай няма втора ипотека.
Разликата е много голяма и рискът не е по-висок, както би бил при втора ипотека, смята Йосифов. Затова такива ипотеки се учредяват не от специалисти в рискови сделки, а от служители в съответния банков клон. Важно е обаче банковите служители да проверяват дали имотът си заслужава парите. Ако имотът няма качества, кредитът е рисков за втората банка (новата ипотека).
Изразът „втора ипотека“, вместо нова ипотека се налага от некоректни служители, за да заблуждават клиентите на банките, в които работят. Така те или договарят по-добри условия за банката, или получават подкуп, за да учредят втора ипотека (която всъщност е нова ипотека).
Някои служители използват липсата на подготвени кадри и източват банката и парите на вложителите като учредяват втори ипотеки на хора, които са кредитни измамници. Това започва през 1994-1996 г. и продължава и до днес, разказва Йосифов. Според него в България няма политическа воля за прекратяване на кражби от влоговете.
Кредитите за едни всъщност са влогове за други, твърди експертът. По тази причина Йосифов не вярва скоро БНБ или парламентът да поискат от банките втората ипотека да се учредява от квалифицирани експерти с добро име и високо заплащане, които е трудно да се корумпират.
Държавата е длъжна да обясни ясни кои имоти колко струват, категоричен е експертът. Данъчните оценки в България са фалшиви и освен, че не носят солидни данъци, не дават и коректна информация за пазара на ипотеки.
Брокерът дава пример с Франция, където банковите експерти нямат право да получават подаръци от клиенти на банката или техни близки. В противен случай биват незабавно наказвани или уволнявани. Досега експертите на френските банки са имали право на заплата, бонуси и екстри, давани само от банката-работодател. Това са добри банкови практики и малко френски служители на банки ги нарушават, уверява специалистът.
Във Франция втора ипотека за добър имот може да се получи и извън банка при много добри условия. Брокерът смята, че в България скоро няма да стане ясно какви права и задължения имат банковите служители и затова ще има корупция при учредяване на нови и втори ипотеки.


В заключение Йосифов дава на хората няколко важни съвета:
1. Ако изплащате имот с ипотека, отделяйте по час-два всеки месец, за да следите информацията за кредитните институции. Така, ако/ когато ви се наложи да поискате втора ипотека, ще имате точна информация, дори ако сте говорили преди време с някои служители.
2. Ако купувате имот с учредена ипотека, уверете се, че продавачът е надежден човек и няма да открадне парите ви, както се случва понякога в България.
3. Ако вие сте човек с добро кредитно досие, не рискувайте имота, парите и доброто си име с учредяване на втора ипотека за рискови начинания. Грешката може да съсипе живота ви.

Очакваме Вашите въпроси и запитвания по казуси на pariteni@netinfocompany.bg. Ние ще търсим нужните Ви отговори и ще предлагаме ефективните решения според експертите в съответните области.

Източник: Анастасия Станишева | pariteni.bg

събота, 13 октомври 2012 г.

По-ниска такса "вход" за наемателите

Снимка: Владимир Йосифов, BriagNews
Анастасия Станишева | pariteni.bg |
Справедливо ли е наемателите да плащат такси за вход в същия размер, както и останалите живущи в сградата? Отговорът е „не“.
Коректната практика е собственикът на жилището да плаща 50% от таксата „вход“, защото част от нея остава за ремонт на сградата, разкрива брокерът Владимир Йосифов от „Бряг имоти“.
Наемателят трябва да обясни това на своя наемодател и ако двете страни са в добри отношения, могат да се споразумеят.
Наемателят има право да отправи писмено искане към наемодателя на адреса за кореспонденция (ако имат такъв в договора за наем) за поемане на 50% от входната такса, защото в нея е включен и резерв за етажната собственост, обяснява експертът.
Ако наемодателят откаже да покрие 50% от таксата за входа (след писмено и аргументирано искане), наемателят може да плаща на етажната собственост само 50% до края на срока на договора, като обясни на касиера на сградата защо очаква документ за част от дължимата сума. В този случай наемодателят ще дължи 50% от таксата на етажната собственост.
Някои наемодатели не са в добри отношения с етажната собственост и дори може да не узнаят, че наемателят не плаща цялата сума. Едва когато наемателят напусне, етажната собственост ще поиска заплащане на дължимата сума наведнъж.
При положение, че в сградата има асансьор, няма как да се определи коя част от таксата е за саниране на сградата и коя е за поправка на асансьора при евентуална авария.
Общото събрание на етажната собственост определя размерът на таксата за жилища, офиси, магазини, заведения, работилници, паркоместа и гаражи. Ако наемодателят приема решението на общото събрание, е длъжен да плаща определената (с или без негово знание) такса.
Няма допустими или не размери, отбелязва Йосифов. Общото събрание дори може да приеме (за определен срок и при сериозни причини) размер на такса, която е много по-висока от средната за града.
Брокерът обяснява, че практиката в София е таксата да се плаща от наемателя, освен в случаите, когато:
съсобствениците се договорят таксата да включва такса за поддръжка и охрана на общите части и натрупване на резерв за ремонти на покрива, саниране на сградата, създаване на градина в двора, създаване на паркинг в двора или друга обща инвестиция.
наемодател и наемател се договорят в наемната цена да влизат и разходите за ТЕЦ (при спряно парно таксата се плаща), такса телефон (за да не се губи номерът), такса за СОТ, такса за портиер, такса за паркомясто и такса за входа.
По принцип наемателят няма право да присъства на общо събрание на етажна собственост, а когато това стане, е само като слушател, без право на глас. Може да коментира, ако му разрешат собствениците или пълномощниците им, уточнява Йосифов. Причината за това е, че той не е собственик, а не е добре чужд човек да чува какви разходи може да си позволят собствениците в сградата.


Брокер Емилиян Кърчев от „Ай Би Би Ес“ разяснява, че за определянето на такса „вход“ първо трябва да се изчисли колко са фиксираните и колко са плаващите разходи.
Фиксирани са:таксата за асансьора, заплататана чистачката, възнаграждението на касиера и домоуправителя и евентуално на портиера или охраната.
Променливи са: консумативите за почистването на входа, токът за общите нужди, токът за портиерното (ако има такова) и евентуално някакви текущи разходи.
Накрая се слагат и два лева за евентуален буфер за спешни и неотложни нужди. Целта на този буфер е постепенно да се събират пари за капиталови ремонти и да не тежи на хората. Това обикновено се прави след натрупването на определена база данни за определен период.
След като тези параметри са ясни, се пресмятат на  колко хора или апартаменти ще се разпредели сумата, която винаги е точна. На практика по-точен е методът за разпределение на апартамент, посочва специалистът, защото ако е на човек, трябва да се следи непрекъснато кой колко време пребивава. Законът за етажната собственост гласи, че ако не сте в апартамента, трябва да плащате половината такса.
Понякога обаче етажната собственост решава да се плаща не на апартамент, а на човек. Само и единствено чрез този метод могат да се образуват големи излишъци. Но ако трябва всичко да е точно, изобщо не трябва да е така, смята Кърчев. Навсякъде данъците се изчисляват върху площ от нотариалния акт. Тогава обаче не може да се образува по-голям излишък.
Решението на общото събрание може да бъде атакувано като се направи финансова ревизия и се изнесат резултатите на видно място във входа, коментира експертът. Ако и това не помогне, се пуска сигнал до общината за вземане на отношение. Следващата стъпка е районният съд.
Етажната собственост има абсолютно право да определя резерв. Но той трябва да е в определени граници (обикновено не повече от 700-800 лв. за една календарна година). Иначе трябва да се редуцира до тези граници. И задължително парите трябва да са в банкова сметка, за да се вижда кой, кога и колко внася и кой използва тези общи пари за лични нужди, когато му потрябват. Това е голямо удобство, твърди брокерът.
По начало разходите за едно жилище се плащат от ползвателя. Той трябва да заплаща и таксите за смет. Но данъкът за собствеността задължително се полага на собственика.
Наемателят има право да получава информация относно разходите на етажната собственост, най-малко по две причини – защото живеете в съответната етажна собственост и защото няма основание тази информация да е засекретена, освен личните данни на хората.
Добрите отношения между наемодател, наемател и етажна собственост са задължителни за всяка от страните. Затова всеки от тях трябва да се старае да постигне разбирателство с останалите и внимателно да преценява постъпките си.

Очакваме Вашите въпроси и запитвания по казуси на
pariteni@netinfocompany.bg. Ние ще търсим нужните Ви отговори и ще предлагаме ефективните решения според експертите в съответните области.


Владимир Йосифов
Владимир Йосифов

15:43 | 15.04.2013 
damonadamona София, България
"До "Брокер Емилиян Кърчев от „Ай Би Би Ес“. Моите уважения към Вас, но не сте много компетентен...
Броя апартаменти ли ще амортизира асансьора или броя на ползващите го?
Таксата за абонамент на асансьора се заплаща според брой обитатели, защото те го използват и амортизират ."
12:01 | 15.10.2012 
malinitamalinita София, България
"Мега дрън-дрън! Таксата вход се състои от кристално ясно обособени консумативни пера - поне при нас е така! А те са: за чистачка, за абонамента за асансьора - не за ремонтите - това е таксата, която се плаща за текущата поддръжка на асансьора и се плаща само от живеещите в апартаментите на тези етажи, на които не може без асансьор, за ток (за осветлението и за асансьора) и за касиер!
Ако има нужди от ремонти - парите се събират отделно!
Или се събират в отделна сметка! Таксата вход не е глобална сума. Не съм наемодател, но не виждам защо наемателят трябва да иска наемодателят да му плаща 50% от осветлението, почистването и въобще от консумативите!
При нас поне в таксата няма включен резерв за етажната собственост. Също така някои от включените пера са на човек - нито е редно, нито е логично от от апартамент, обитаван от един човек, да се иска същата такса като от апартамент, в който живеят 5 човека! Както за ток, така и за асансьор! Примерно!
А това: "И задължително парите трябва да са в банкова сметка" категорично изтреби рибата! Всичката! Внася касиерът парите в сметката, но гушва китката и после съседите му трябва да плащат данък наследство, за да могат да имат достъп до сметката, в която реално се държат техните пари! И това е неточно "за да се вижда кой, кога и колко внася и кой използва тези общи пари за лични нужди" - достъп до тази информация има САМО титулярът на сметката - тоест съответно касиерът. И да не говорим, че за всяка смяна на касиера тази сметка ще трябва да се преобразува или да се закрива и да се открива нова; за неудобствата - за заплащането на всички консумативи да се тича до банката,освен ако плащането не се уреди да става по банков път - обаче тогава все пак трябва да се тича до банката за извлеченията,за да се следи дали сметките не са надписвани,а има и някои неща,които не се плащат по банков път,а в брой! и т. н. Да;има и електронно банкиране,но има и опасност от хакерски намеси и няма гаранция,че ще бъде възприето от хората!
16:08 | 14.10.2012 
бий чорбата по главатабий чорбата по главата България
"какви,такси,какви глупости? не разбрахте ли че всичко е бошлав и никой не може да задължи някой за нищо,защото когато собствениците са станали такива,уславията са били други.Все едно да ти нося всеки ден мляко пред вратата и да ти искам пари за него,а ти не си ми го поръчвал...)))
21:25 | 13.10.2012 
BenZinBenZin България
"Естествено, че такса смет би трябвало принципно да е за сметка на наемателя, доколкото той ползва имота, съответно си изхврля боклука, по презумпция в БГ при отдаване на имот - жилище, наемодателят в наемната цена е вкл. и разхода си за такси и данъци, зтова и наемателят не праща таксата смет, но това епо подразбиране, ако не са са уговорли друго, но при офсиите и магазните не е така във всички случаи, там освен наема има и такса поддръжка, в която са вкл. всички оперативни разходи, вкл. такса смет.
А в закона за уавление на ет.собственост, ЗУЕС, по отношение примерно на жилищата много ясно е определено, че има 2 фонда, които се попълват чрез вноските на ползватли, наематели и собственици. Едно фонд управление и поддръжка, друго е фонд ремонт и т.н. Логиката е много ясна, разделяне на оперативните от капиталовите разходи, наемателят си поема асансьора и тока за входа, а собственика ремонта на покрива и т.н."
18:30 | 13.10.2012 
VladimirYosifovVladimirYosifov София, България
"Г-н Кърчев, Вие сте прав и такса смет все по-често се плаща от наемателите / поне част от таксата / .
Поздрави !

---

сряда, 19 септември 2012 г.

Как изглежда средната класа в България ?


Новини
Точния критерий за определяне на средната класа са платените данъци,
твърди  Владимир Йосифов от „Бряг имоти“.

В зависимост от данъците, които плаща един човек, се определя дали той е беден, дали е представител на средната класа или е богат. Според експерта, така се прави в повечето европейски държави, но не и в България.
 Йосифов със съжаление допълва, че няма изгледи това да се случи скоро у нас.
Богатството се измерва, като се събере пазарната цена на притежаваните имоти, наемите, акциите, облигациите, бижутата, картините, златото, влоговете и заплатата/ пенсията. Сумата от всичко това се нарича „лично богатство“ и за него се плаща годишен данък. В различните страни от Европейския съюз данъците са различни, но навсякъде така се определя богатството или бедността на населението, разкрива брокерът.
Един европеец може да живее под наем, но да притежава акции от голяма компания и да живее от дивидентите. Друг европеец може да не работи, но да дава под наем имоти. Трети европеец може да притежава наследствени ценни картини или бижута и да работи като служител във фирма. Всеки от тях е представител на средната класа и плаща данъци за тази „чест“.

Платеният данък определя дали човекът е от средната класа или не.
Според специалиста, в нормалните държави доходите се коментират само на годишна база, защото е важно да се извадят дължимите данъци и разходите. Ако имате имоти, ще имате разходи и те намаляват облагаемият доход. Ако имате бижута, ще имате разходи за охрана или банков сейф. Ако имате акции, ще имате разходи за управлението им, обяснява Йосифов.
В България нещата са много различни.
Има хора, които живеят като сомалийци, но имат апартаменти на „Графа“ или „Витошка“. Според него те няма как да бъдат наречени „бедни“. Нито пък хилядите българи, които дават под наем по няколко апартамента. Не са бедни и хилядите собственици, които дават под наем магазини и заведения в центъра, на който и да е град в България. Друг е въпросът дали тези хора работят, подчертава Йосифов. Дали средната класа в България работи и създава брутен вътрешен продукт?
Според експерта, част от рентиерите в България не работят, просто защото не искат. Той коментира, че това е ужасен проблем, за който обаче никой не говори. Решението, което предлага е президентът да назначи дискретен човек с чисто минало, който да отговаря за контактите с рентиери (и реститути) във всеки град на България.
Голяма част от рентиерите имат образование и опит, които са ценни за родните им места, и може да помагат на България. Например: да посещават детски градини, училища и университети и да провеждат разговори с младите хора; да участват в срещи с мислещи пенсионери и заедно да правят нещо добро за квартала и града, в който живеят; да помагат и да участват в семинари с работещи в сектора на услугите и др.
Това, че част от рентиерите са образовани, а не работят, е проблем в цяла Европа.

Разликата според Йосифов е, че в повечето държави правителствата търсят връзка с тези хора, а у нас те остават незабелязани. Друг проблем е, че в България не се прави разлика между човек от средната класа и заможен престъпник, смята специалистът. Дълги години рентиерите в България са били тормозени от престъпната власт и това ги е отказало от желанието да помагат на родината си. Средната класа с право е обидена както на държавата, така и на народа.
На столичния площад „Джузепе Гарибалди“, собственици на имоти търсят контакти помежду си и, въпреки по-ниските наеми, се уговориха да направят площада едно добро място за живот и бизнес, разказва Йосифов. Правителството ги подкрепи и днес площад „Гарибалди“ е площад за пример в България.
За сравнение експертът дава площта около паметника на Патриарх Евтимий („Попа“). Улицата пак е „Граф Игнатиев“, пак е в центъра на София и отново има стотици офиси и магазини. Но около „Попа“ рентиерите не са активни и обществото страда, убеден е брокерът. Той допълва, че градинката доскоро е била завзета от просяци, наркомани, крадци и пияници, а кметството чака реакция от страна на рентиерите, за да се превърне и „Патриарх Евтимий“ в площад за пример.

Средната класа е съставена от хора, независими от работодатели, вярва Йосифов.
Това може да са добре образовани служители, които могат бързо да намерят нова работа. Такива са и българите, които вече работят за повишаване на качеството на живота си.
Фактът, че много хора живеят зле, за да издържат деца и внуци, не ги прави бедни. Рентиерите и собствениците на скъпи имоти са средна класа, независимо дали живеят добре или не. А в България е прието за нормално да работим, за да осигурим пенсии и здравна помощ на собственици на скъпи имоти, отбелязва брокерът.
Според него, това че политиците не обявяват публично как се определя богатството на едно семейство, е предателство към добре образованите, разумни и работещи хора в България.
Йосифов допълва, че това е и една от основните причини хиляди българи да напускат страната всяка година и да работят за благото на чужди държави.

Очакваме Вашите въпроси и запитвания по казуси на pariteni@netinfocompany.bg.
Ние ще търсим нужните Ви отговори и ще предлагаме ефективните решения според експертите в съответните области.
Източник: Анастасия Станишева Снимки:sxc.hu